Alle forventer, at en ejendomsmægler kan afgøre, om en andelsbolig eller en ejerbolig er dyrest. Alle forventer også, at en ejendomsmægler kan sammenligne to andelsboliger og udpege den billigste. Andelsboliger er i stigende grad blevet et aktivitetsområde for ejendomsmæglere som følge af nybyggeri og stadig tættere konkurrence på ejer- og andelsboligmarkedet. Af Jens Lunde, lektor, cand. polit., Institut for Finansiering, Copenhagen Business School Andelsboliger versus ejerboliger. For bare få år siden var det utænkeligt at sammenligne en ejerbolig med en andelsbolig – det er det ikke længere. Der er mange gode grunde til at foretage en sammenligning mellem disse boligtyper, men det er ikke helt nemt, for en sammenligning kan ikke altid foretages med generel gyldighed. Denne artikel beskriver en økonomisk funderet metode til at foretage disse sammenligninger. Metoden kompenserer for, at lovgivers nuværende regler for information om andelsboliger og dermed for sammenligninger af ejer- og andelsboliger er direkte vildledende. Det bør en mægler gøre sine klienter opmærksomme på. De forværrede informationsproblemer Det blev i september 2006 påvist i Ejendomsmægleren, at andelsboligprisernes funktion som informationssignal svigter totalt, og at kravene om økonomiske oplysninger ved andelsbolighandler er langt mindre end ved ejerbolighandler, med mindre andelsboligforeningen er under stiftelse (Ejendomsmægleren, nr. 9, 2006). Det er de seneste år blevet stadig sværere at vurdere og sammenligne private andelsboliger indbyrdes og sammenligne dem med ejerboliger, fordi: a. Private udlejningsejendommes priser steg kraftigt frem til 2007, så prisen for et andelsbevis (”andelskronen”) steg ekstra kraftigt i de andelsboligforeninger i den ældre boligmasse, hvor prisen for andelsbeviset fastsættes ud fra valuar-metoden i andelsboliglovens §5. b. For de ældre andelsboliger, hvor prisen for et andelsbevis i stedet fastsættes ud fra en anden regel i §5, nemlig ud fra den offentlige ejendomsværdi – og det er almindeligst – steg prisen for et andelsbevis også stærkt, da ejendomsværdien pr. 1. okt. 2006 blev indregnet i foreningernes regnskaber og dermed i »andelskronen«. c. Egenkapitalen i tidligere oprettede andelsboligforeninger – og dermed andelsbevisernes værdi – er procentuelt og absolut oftest steget stærkere end ejendommens værdi, da de eksisterende andelsboligforeninger typisk nedbringer deres lån over årene uden at optage nye lån i nær samme udstrækning. d. Der er bygget mange private andelsboliger uden støtte, siden det blev tilladt i 2000. e. Realkreditinstitutternes nye lånetyper kan anvendes både til ejerboliger og andelsboliger, men vanskeliggør sammenligninger, der er baseret på konkrete boligudgifter. Til supplement har regering og folketing intet gjort for at skabe de bolig- og skattepolitiske ændringer, der er nødvendige for at behandle ejer- og private andelsboliger ens og skabe ligestilling mellem boligejere og andelsbolighavere.
Læs mere på de.dk.
10.03.2008. 04:21